Vente d’un immeuble entier : le locataire commercial ne peut pas préempter

Le locataire d’un local commercial bénéficie, dans certaines situations, d’un droit de priorité lorsqu’un bien loué est mis en vente. Mais ce droit n’est pas absolu : il ne joue pas lorsque la vente porte sur l’intégralité d’un immeuble, et non uniquement sur les locaux occupés.

Une vente portant sur plus que les locaux loués
Dans cette affaire, un propriétaire décide de vendre un immeuble comprenant plusieurs éléments : les locaux commerciaux occupés par un locataire, mais aussi d’autres biens non mentionnés dans le bail — comme une cave et un box.

Le locataire, qui n’a pas été informé de la vente, conteste l’opération au motif qu’il n’a pas pu faire valoir son droit de préemption prévu par l’article L.145-46-1 du Code de commerce.

Une exclusion sans nuance du droit de préemption
La Cour de cassation rejette la demande du locataire. Elle rappelle que le droit de préemption du preneur ne s’applique que si la vente concerne exclusivement les locaux qu’il occupe. Dès lors que d’autres éléments — même accessoires ou de faible valeur — sont inclus dans la vente, il s’agit d’une cession globale, qui échappe au mécanisme protecteur du locataire.

Aucune exception n’est admise, pas même lorsque les parties supplémentaires ne sont pas indispensables à l’ensemble immobilier.

Une position constante de la haute juridiction
Cette décision confirme une lecture rigoureuse du texte. Le droit de préemption, étant d’interprétation stricte, ne peut être étendu à des situations que la loi exclut expressément. Le locataire commercial, en cas de vente de tout un immeuble, ne peut prétendre à aucune priorité, même si le bien contient en majeure partie les locaux qu’il loue.